부지 조건: Victoria House
작성 완료건물 개요
1926–32년 Liverpool Victoria 보험사 본사로 지어진 Grade II 등재 건물. Bloomsbury Square와 Southampton Row 사이에 위치하며 지상층 리테일 유닛은 Southampton Row 면에 배치되어 있다. Oxford Properties와 Pioneer Group이 라이프사이언스 허브로 전환 중이며, 22만 sq ft 랩 공간과 8만 sq ft 오피스·어메니티·리테일로 구성된다. 영국 라이프사이언스 협회(BIA)가 입주한다.
상주 인구의 성격이 바뀐다. 습식 실험실 업무는 재택이 불가하므로 향후 상주 인구는 과거 오피스 테넌트 기반보다 구조적으로 현장 고착도가 높다. 협회 입주와 건물 내 이벤트 공간(헤리티지 미팅룸, 8층 클럽 라운지, 루프테라스)은 길거리 유동인구와 무관한 저녁 수요 및 B2B 케이터링 기회를 형성한다.
유닛 사양
| 항목 | 값 | 비고 |
|---|---|---|
| 지상층 | 1,583 sq ft / 147 ㎡ | Vernon Place 면. Bloomsbury Square Garden 인접, Sicilian Avenue 맞은편 |
| 1층 | 695 sq ft / 64.5 ㎡ | — |
| 합계 | 2,278 sq ft / 211 ㎡ | 2개 층 |
| 임대 조건 | 신규 FRI 리스 | 기간 협의. 임대료는 문의 |
| 서비스 차지 | 연 약 £18,216 | — |
| 배기 | 임대인 미제공 | 임대 자료에 명시. 자체 해법 필요 — 인프라 검증 항목 참조 |
| 임대 대행 | Jackson Criss | Andrew Criss, Joe Laskey |
2개 층 2,278 sq ft은 이 보고서의 데이파트 설계를 물리적으로 가능하게 하는 조건이다. 단일 층 소형 유닛이었다면 09–14 낮 블록과 17–21 저녁 블록을 같은 공간에서 전환해야 하지만, 층이 나뉘면 지상층은 그랩앤고·카운터, 1층은 착석·저녁 서비스로 기능을 분리할 수 있다. 직전 테넌트가 실내 저녁 착석을 성립시킨 실증과도 맞물린다.
1층은 매출 공간이자 마케팅 자산이다. 콘텐츠 촬영, 시식회, 브랜드 이벤트, B2B 케이터링 상담을 영업 중단 없이 운영할 수 있다. 건물의 헤리티지 미팅룸·8층 클럽 라운지·루프테라스와 연계하면 길거리 유동인구와 무관한 수요를 만들 수 있다. 대부분의 존1 샌드위치 경쟁사가 좌석을 최소화하거나 아예 두지 않는 구조라는 점에서 공간 자체가 차별 요소가 된다.
주변 수요원
| 구분 | 주요 시설 |
|---|---|
| 대학 · 연구 | UCL, SOAS, Birkbeck, University of London(Senate House), LSE 등 인접 1제곱마일 내 약 20개 학부·학과. 지식 클러스터로 Great Ormond Street Hospital, Wellcome, Francis Crick Institute, MSD |
| 오피스 | Bloomsbury Square 일대 오피스·코워킹, 90 High Holborn 공유 오피스(185,000 sq ft), Holborn 법률·전문서비스 지구(Lincoln’s Inn·Gray’s Inn), Sainsbury’s Holborn |
| 주거 | 반경 0.5마일 내 약 10,000호 |
| 호텔 | Rosewood London, Kimpton Fitzroy(334실), The Bloomsbury, The Hoxton, DoubleTree by Hilton, Mercure, Imperial London Hotels 계열 |
| 관광 | 대영박물관(도보 6분, 연 580만 명), Bloomsbury Square Garden(인접), Russell Square, Covent Garden |
Sicilian Avenue 재개장
Southampton Row 건너편의 Grade II 등재 보행 상가가 재생공사를 마치고 개장한다. 오피스 70,000 sq ft 아래 리테일·F&B 17,500 sq ft, 지상 12개 유닛에 알프레스코 좌석을 둔다. 기존 테넌트는 복귀하지 않고 전 유닛을 신규 임대한다. Holborn역 도보 90초, 대영박물관 도보 6분.
입점 예정 F&B
- Flying Horse Coffee — 커피. 영업 중
- MATCHADO — 일본 차·베이커리
- Santo Cielo — 이탈리안 샌드위치 전문
- Vino Vita — 이탈리안 와인바
- Sushi M — 일식 다이닝
West는 2026년 봄·여름, East는 9월 개장. Santo Cielo·Vino Vita·Sushi M은 임대 에이전트 청취, 미공개 정보.
Victoria House 유닛은 이 상권의 가장자리가 아니라 그 일부가 된다. Sicilian Avenue 임대 브로셔는 Victoria House의 30만 sq ft 개장을 자기 상권의 수요 근거로 명시하고 있다. 두 축이 Southampton Row를 사이에 두고 서로를 참조하는 구조다. 다만 데이파트별로 효과가 갈린다.
- 낮 블록은 경쟁이 심화된다. Santo Cielo는 이탈리안 샌드위치 전문으로 4장이 짚은 최대 경쟁 구간(12–13시)과 정면으로 겹친다.
- 저녁 블록은 집객이 개선된다. Vino Vita와 Sushi M이 들어오면 Southampton Row 축에 저녁 목적지가 형성된다. 17–18시 공백을 단독으로 여는 대신 저녁 상권을 함께 만드는 구도가 된다.
- 상권 구성이 4장 분석과 일치한다. 방문객 43%·근무자 39%·거주자 18%라는 구성은 순수 오피스 상권이 아님을 제3자 데이터로 확인해 준다. 4장에서 토요일 강도가 수요일 대비 114로 나온 이유가 여기 있다.
- 경쟁 진입 시점은 2026년 하반기다. West는 봄·여름, East는 9월. 개장 전후로 상권 밀도가 급변하므로 매출 추정 시 시점을 나눠 봐야 한다.
인프라 검증 현황
| 항목 | 상태 | 근거 및 잔여 과제 |
|---|---|---|
| 주류 라이선스 | 확보 가능 | 동일 건물 발급 전례 및 동일 유닛 주류 영업 이력. 잔여: 영업시간 조건, 리스 허용 용도 |
| 3상 전원 | 확인 | 잔여: 인입 kVA 대비 장비 총부하 |
| 배기 · 열부하 | 해결 | 임대인 배기 미제공(임대 자료 명시). 내부 공조 + 외벽 그릴 배출로 대응(건축가 확인). 잔여: 리스상 외벽 개구 허용 여부 |
| 옥외 영업 | 확인 | 직전 테넌트가 pavement 영업 구역 운영. 잔여: 현행 licence 조건 |
| 저녁 수요 | 검증 | 4장 상권 분석 참조. 17–18시 역 유동 최고, 낮 업종 공백 |
직전 테넌트 실적
직전 테넌트는 스페인 타파스·주류 업장 Salvador & Amanda. 퇴점 사유는 매출 부진이 아닌 건물의 라이프사이언스 전환에 따른 정리. 따라서 이 유닛의 저녁 영업 실적은 입지의 한계가 아니라 가능성을 보여주는 자료로 해석해야 한다.
- 동일 유닛에서 저녁 주류 영업이 성립한 전례 — 주류 라이선스 발급·운영 이력 포함
- Pavement 영업 구역 설치의 물리적 가능성
- 실내 저녁 착석 수요의 존재
